Immobilien als Erbe – Entscheidungshilfen

Erben ist nicht immer einfach. Vor allem dann, wenn es um große Beträge, wie bei einer Immobilie geht, sollten alle Schritte gründlich überlegt sein. Dies gilt für Alleinerben, aber auch für Erbengemeinschaften. Also immer dann, wenn mehrere Personen erbberechtigt sind.

Immobilienerbe – Wertermittlung als Grundlage

Für die Festlegung der Erbschaftssteuer, aber auch für alle weiteren Schritte, ist der Wert der Immobilie ausschlaggebend. Denn der Wert, den das Finanzamt von sich aus ansetzt, muss nicht unbedingt mit dem tatsächlichen Marktwert übereinstimmen. Dennoch ist eine fällig werdende Erbschaftssteuer laut Finanzamtsfestsetzung zu entrichten. Wie hoch der Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Erben zum Beispiel die Kinder einer Erblasserin oder eines Erblassers ein Haus, haben sie einen Freibetrag von 400.000 Euro. Dieser Wert wird beim aktuellen Bodenrichtwert schnell überschritten, für den Mehrbetrag, der über den Freibetrag hinausgeht, werden Steuern fällig.

Eine Immobilienbewertung hilft vorab, sich über anfallende Steuern und Möglichkeiten zu informieren. Weiter in die Überlegungen einbezogen werden, müssen eventuell noch vorhandene Belastungen oder aber die Kosten für eine fällig werdende Sanierung. Im Einzelfall kann die Aufrechnung dieser Positionen mit dem Immobilienwert so negativ ausfallen, dass es vernünftiger sein könnte, das Erbe auszuschlagen.

Alleinerben und Erbengemeinschaft – unterschiedliche Voraussetzungen

Auf der einen Seite ist der Alleinerbe im Vorteil. Er kann frei entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll. Andererseits trifft die Steuerlast ihn ganz allein. Nicht immer kann die Immobilie gehalten werden. Neben einem Verkauf gegen eine einmalige Summe, sind auch die Leibrente oder der Verkauf mit Wohnrecht sowie die Vermietung denkbar.

Bei einer Erbengemeinschaft trägt jeder die Steuern, die seinen Freibetrag übersteigen. Nachteilig wirkt sich dagegen mitunter aus, dass eine gemeinsame Entscheidung getroffen werden muss. Soll das Haus verkauft und der Erlös aufgeteilt werden? Was spricht für und was gegen die Vermietung? Wer kümmert sich um die Mietangelegenheiten? Vielfach ist bereits durch das Testament bestimmt, dass einer der Erben im Haus wohnen bleiben soll. In diesem Fall müssen die anderen ausbezahlt werden. Hier ist eine gewisse Solvenz notwendig, um die erforderlichen Beträge aufzubringen.

Wird keine einvernehmliche Lösung gefunden, kann der Weg über die Teilungsversteigerung sinnvoll sein. Auf diese Weise wird verhindert, dass Streitereien zwischen Erben endlos weitergeführt werden. Jeder der Erben ist berechtigt, die Teilungsversteigerung zu beantragen, sofern ihm weniger als 90 % der Immobilie gehören. Der Erlös dieser Versteigerung fließt zu gleichen Teilen – oder den gesetzlich oder durch Testament bestimmten Anteilen – den Erben zu. Nachteilig muss eine Zwangsversteigerung nicht zwingend sein. Herrscht eine starke Nachfrage nach der Immobilie, sind möglicherweise übliche Marktpreise erzielbar.

Immobilien und Erbe – unser Service

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