Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist essenziell für den Verkauf, er entscheidet mitunter über Erfolg oder Misserfolg. Die richtige Immobilienwertermittlung spielt daher eine wichtige Rolle im Vorbereitungsprozess des Immobilienverkaufs. Wie Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ermitteln und welche unterschiedlichen Bewertungsmethoden es gibt erklären wir Ihnen nachfolgend: 

Die Immobilienbewertungsmethoden – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert

Die Bewertung einer Immobilie ist kein Ratespiel, sondern basiert auf rechtlich festgelegten Bewertungsverfahren, die seit dem 1. Januar 2022 unter §6 der ImmoWertV2021 zu finden sind. Hierbei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Grundsätzlich könnten die einzelnen Methoden nicht unterschiedlicher sein. Eines haben jedoch alle Bewertungsverfahren gemeinsam, sie sollen zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Wohnung oder eines Hauses dienen. Wann welches der drei Bewertungsverfahren zum Einsatz kommt, das erklären wir Ihnen jetzt:

Das Vergleichswertverfahren – Chance und Risiko bei der Immobilienbewertung

Grundsätzlich wird beim Vergleichswertverfahren ein Objekt aufgrund vorhandener Vergleichspreise bewertet. Das ist jedoch nur dann möglich, wenn es eine statistische Auswertung über eine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen gibt. Da Immobilien sich in den meisten Fällen deutlich unterscheiden, ist dieses Bewertungsverfahren mit Vorsicht zu genießen. Unserer Meinung nach macht es nur dann Sinn, wenn mehrere baugleiche Wohnungen, beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, bereits erfolgreich verkauft wurden und man die Vergleichswerte dann für die Bewertung einer weiteren Wohnung heranzieht. Das Vergleichswertverfahren kann zudem in Ergänzung zum Ertrags- oder Sachwertverfahren eingesetzt werden.  

Achtung Risiko: Wir beobachten immer wieder, dass Immobilieneigentümer das Vergleichswertverfahren falsch verstehen bzw. falsch anwenden. Häufig werden Immobilienpreise ermittelt indem man vermeintlich vergleichbare Objekte aus online-Immobilienportalen mit dem eigenen Objekt vergleicht. So kommt man zwar zu einem Ergebnis, aber dieses ist häufig nicht begründbar. Bei den Immobilienpreisen im Internet handelt es sich um Angebotspreise, bei denen Sie nicht überprüfen können ob der Preis auch dem Wert entspricht und ob die Objekte am Ende auch zu diesem Preis verkauft werden. Diese Angebotspreise dann im Zuge der Bewertung mittels Vergleichswertverfahren heranzuziehen birgt ein großes Risiko der Falschbewertung. Sind die Vergleichsobjekte bereits zu hoch oder zu niedrig bewertet so erhalten auch Sie keinen realistischen Wert. Bieten Sie Ihr Objekt falsch bewertet an, so verbrennen Sie es im Zweifelsfall am Markt und riskieren finanzielle Einbuße.

Unser Tipp: Nutzen Sie im Zweifelsfall für eine erste Preisspanne einen kostenlosen Onlinerechner aus dem Internet. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Ihre Immobilie durch einen Fachmann nach ImmoWertV2021 bewertet wird. Gerne übernehmen wir für Sie die fachmännische Immobilienbewertung.

Das Ertragswertverfahren – Wohnungswert auf Grundlage der Erträge

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt. Wenn man für eine Wohnung – rechtlich begründet – einen Mietpreis bekommt, der über der ortsüblichen Miete liegt, kann auch dieser Ertrag für die Bewertung herangezogen werden.

Im Bewertungsverfahren wird der vorläufige Ertragswert aus dem Bodenwert und dem vervielfältigten Reinertrag gebildet. Der Reinertrag ergibt sich aus allen Erträgen der Immobilie abzüglich Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis, nach Abzug der Bodenwertverzinsung und unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Danach müssen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale identifiziert und dem vorläufigen Ertragswert entweder zu- oder abgeschrieben werden. Als Ergebnis erhält man dann den letztendlichen Ertragswert.

Anwendung: Das Ertragswertverfahren kommt bei Wohnimmobilien immer dann zum Einsatz, wenn die Immobilie dem Zweck der Ertragserzielung dient. So zum Beispiel bei Eigentumswohnungen für die eine nachvollziehbare Mieteinnahme angesetzt werden kann. Für Einfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren somit teilweise ungeeignet.

Schema der Ertragswertermittlung

 Erträge der Immobilie (Mieteinnahmen)

– Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, etc.)

– Mietausfallwagnis (Risiko uneinbringlicher Erträge)

– Bodenwertverzinsung

= Reinertrag Gebäude

x Vervielfältiger gemäß ImmoWertV2021

= Gebäudeertragswert

+ Bodenwert

= vorläufiger Ertragswert

+/- Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

= Ertragswert

Das Sachwertverfahren – Bewertung unter Beachtung der Herstellungskosten

Wenn ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus, Doppelhaus, oder vergleichbare Immobilien bewertet werden sollen kommt in der Regel das Sachwertverfahren zum Einsatz. Stark vereinfacht ergibt sich der Wert der Immobilie bei diesem Bewertungsverfahren aus dem Bodenwert und den Wiederherstellungskosten, die durch den fiktiven Neubau des Objekts entstehen würden. Bei der Sachwertermittlung der baulichen und sonstigen Anlagen ist eine fundierte Fachkenntnis absolute Voraussetzung um die korrekte Bewertung zu gewährleisten.

Schema der Sachwertermittlung:

Bodenwert

+ Sachwert baulicher Anlagen (Haus)

+ Sachwert baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen (Garage, Pool, etc.)

= vorläufiger Sachwert

x objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor

+/- marktübliche Zu- oder Abschläge (Marktanpassung)

= vorläufig marktangepasster Sachwert

+ Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

= Sachwert

Brauche ich einen Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einen immobiliengutachter?

Auch wenn die korrekte Immobilienwertermittlung über den Verkaufserfolg entscheiden kann, benötigt nicht jeder Eigentümer direkt einen Immobiliensachverständigen oder Gutachter für die Bewertung seiner Immobilie. Häufig sind gerichtlich anerkannte Gutachten insbesondere dann wichtig, wenn es sich um Erbschafts- oder Scheidungsangelegenheiten handelt. Beim einfachen Immobilienverkauf genügt die Bewertung gemäß der oben erläuterten Bewertungsverfahren.

Welche Möglichkeiten der Immobilienbewertung habe ich als Eigentümer?

Wenn Sie nur einmal einen vorläufigen groben Wert für Ihr Objekt wissen möchten, reicht eine Online-Schnellbewertung in der Regel vollkommen aus. Die gängigen Bewertungstools arbeiten mit datenbasierten Algorithmen und vergleichen unzählige Immobilienangebote. Gute Tools können auch auf ältere Marktdaten zugreifen und Ihnen einen Trend bei der Preisentwicklung Ihrer Immobilie darstellen.

Wenn der Verkaufswunsch schon konkreter ist, erhalten Sie in der Regel eine einfache und verhältnismäßig kostengünstige Immobilienbewertung beim Immobilienmakler Ihres Vertrauens. Bei uns ist es üblich, dass wir die Bewertung für unsere Kunden im Zuge der Verkaufsvorbereitung kostenlos übernehmen. Sie benötigen Unterstützung? Sprechen Sie uns einfach unverbindlich an. Wir helfen Ihnen gerne weiter.